Locação comercial: como proteger o ponto da sua empresa

Para muitas empresas, o ponto é metade do negócio. É onde o cliente já sabe chegar, onde a fachada foi pintada, onde a equipe trabalha há anos. Perder o ponto pode significar perder clientela, investimento e tempo.

Mesmo assim, é comum o empresário assinar o contrato de locação comercial lendo só o valor do aluguel. Neste guia, você vai ver as regras da lei que mais pesam para quem aluga um imóvel para a empresa, e os prazos que não podem passar.

Ação renovatória: o direito de manter o ponto

A Lei nº 8.245/1991 (art. 51) assegura ao locatário de imóvel destinado ao comércio o direito à renovação do contrato, por igual prazo, quando três requisitos estão presentes ao mesmo tempo:

1. Contrato escrito e com prazo determinado.

   Contrato verbal ou por prazo indeterminado não dá direito à renovatória.

2. Prazo mínimo de cinco anos.

   Pode ser um único contrato de cinco anos ou a soma de contratos escritos, sem interrupção entre eles.

3. Três anos no mesmo ramo.

   A empresa precisa estar explorando o mesmo ramo de atividade, de forma ininterrupta, há pelo menos três anos.

O direito também vale para indústrias e sociedades com fim lucrativo regularmente constituídas (art. 51, § 4º), e pode ser exercido por cessionários e sucessores da locação (§ 1º).

O prazo da renovatória na locação comercial

Este é o ponto em que mais empresas perdem o direito na locação comercial. A ação renovatória deve ser proposta no intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor (art. 51, § 5º). Se a empresa perder essa janela, perde o direito à renovação, mesmo que tenha todos os outros requisitos.

A petição precisa vir instruída com provas: de que os requisitos estão cumpridos, de que o contrato atual foi cumprido à risca, de que os impostos e taxas do imóvel que cabiam ao locatário estão pagos, das condições oferecidas para a renovação e, se houver fiador, da sua indicação e idoneidade (art. 71). Montar essa documentação leva tempo. O ideal é começar bem antes da janela abrir.

Quando o locador pode recusar a renovação

A lei permite a recusa em situações específicas, como obras exigidas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel, ou uso próprio pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, controlado por ele, cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52). Nesse último caso, o imóvel não pode ser usado no mesmo ramo do locatário, salvo exceções.

Se a renovação não acontecer por causa de proposta de terceiro em condições mais vantajosas, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado em até três meses da entrega, a empresa tem direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes da mudança e da perda do ponto (art. 52, § 3º).

Revisão do aluguel na locação comercial

O mercado muda e o aluguel pode ficar acima ou abaixo do valor real. Pelo art. 19, se não houver acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao valor de mercado.

A revisional serve aos dois lados. O locador a usa quando o aluguel ficou defasado. A empresa locatária a usa quando a região perdeu valor ou o aluguel foi fixado alto demais. Antes de entrar com a ação, vale uma avaliação técnica do imóvel e uma tentativa séria de negociação.

Garantias: só uma por contrato

O locador pode exigir uma destas garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). E apenas uma. O parágrafo único do mesmo artigo proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Na locação comercial, se a caução for em dinheiro, não pode passar do equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Para a empresa, a escolha da garantia tem impacto no caixa e no patrimônio dos sócios: uma fiança prestada por um sócio, por exemplo, coloca o patrimônio pessoal dele em jogo.

Saída antes do prazo: a multa na locação comercial

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel. O locatário, por outro lado, pode devolvê-lo antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao tempo de contrato já cumprido. Se o contrato não fixar a multa, ela é estipulada pelo juiz (art. 4º).

Na prática: se o contrato é de 60 meses e prevê multa equivalente a três aluguéis, a empresa que sai depois de 30 meses paga, em regra, metade dessa multa. A exceção é o contrato built to suit, que tem regra própria, explicada adiante.

Fim do prazo e denúncia do contrato

Na locação não residencial, o contrato por prazo determinado termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso (art. 56). Se a empresa continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a valer por prazo indeterminado. A partir daí, o locador pode pedir o imóvel com aviso escrito de 30 dias (art. 57), e a empresa pode sair também com aviso de 30 dias (art. 6º). Esse aviso deve ser escrito e com prova de entrega, como explica o artigo sobre notificação extrajudicial.

Por isso, deixar o contrato vencer sem renovar é arriscado: a empresa fica no ponto, mas sem a proteção da renovatória e com a saída a um aviso de distância.

Benfeitorias: quem paga pela reforma

Atenção ao começo do art. 35: "salvo expressa disposição contratual em contrário". Muitos contratos trazem cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Quem vai investir pesado na adaptação do imóvel precisa negociar esse ponto antes de assinar.

E se o dono vender o imóvel?

Se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode encerrar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação. A exceção é a locação por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de venda e averbada na matrícula do imóvel (art. 8º).

O locatário também tem preferência para comprar o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (art. 27). Para poder exigir o imóvel de quem o comprou sem respeitar essa preferência, o contrato precisa estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33). Averbar o contrato de locação comercial é um passo simples que muitas empresas esquecem.

Locação comercial em built to suit e em shopping center

Built to suit é a locação em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente o imóvel sob medida para a empresa. Nesse modelo, prevalecem as condições livremente pactuadas (art. 54-A). As partes podem combinar a renúncia à revisão do aluguel, e a multa por saída antecipada pode chegar à soma dos aluguéis que faltam até o fim do contrato (§§ 1º e 2º). Ou seja: sair antes pode custar o contrato inteiro.

No shopping center, também prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor (art. 54). Mas a lei impõe limites: algumas despesas não podem ser cobradas do lojista, as despesas cobradas devem estar previstas em orçamento, e o locatário pode exigir a comprovação delas a cada 60 dias. Além disso, o empreendedor não pode recusar a renovação com base no uso próprio do imóvel (art. 52, § 2º).

Para quem opera por franquia, há uma regra própria sobre a renovação quando o franqueador subloca o ponto ao franqueado (Lei nº 13.966/2019, art. 3º). O tema está no artigo sobre contrato de franquia.

Antes de assinar o contrato de locação comercial

• prazo de pelo menos cinco anos, se a empresa quer ter direito à renovatória;
• cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula;
• regras claras sobre benfeitorias, reformas e devolução do imóvel;
• autorização para ceder ou sublocar, se houver plano de vender o negócio, já que a cessão depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13);
• índice de reajuste, garantia escolhida e multa proporcional.

Se a empresa está para abrir as portas, o artigo sobre abrir empresa em Brasília mostra os outros passos. A Império Lex Advocacia Empresarial, com sede em Brasília, atende empresas no Brasil e no exterior, de forma presencial e a distância. Na Império Lex, a mesma advogada que revisa o contrato de locação comercial é a que controla os prazos e conduz a renovatória.

Como a Império Lex conduz a locação comercial da sua empresa

A Império Lex Advocacia Empresarial executa a proteção do ponto do começo ao fim, com a Dra. Elizabeth Leite à frente de cada caso.

1. Revisão do contrato

   Análise de prazo, garantias, benfeitorias, multa, cessão e cláusula de vigência antes da assinatura.

2. Negociação com o locador

   Ajuste das cláusulas que mais pesam para o negócio, por escrito.

3. Controle de prazos

   Acompanhamento das datas de revisão e da janela da renovatória, com a documentação preparada antes.

4. Ações judiciais

   Renovatória, revisional ou defesa em ação de despejo, com acompanhamento até o fim.

Se o contrato do seu ponto vence nos próximos dois anos, fale com a Império Lex agora, enquanto todos os prazos ainda estão abertos.

Perguntas frequentes sobre locação comercial

Direção do Império Lex

Dra. Elizabeth Leite

OAB/DF 67.590 | OAB/SP 404.735

Advogada com inscrição no Distrito Federal e em São Paulo, com atuação em direito empresarial, direito trabalhista, direito civil e direito tributário. Conduz pessoalmente cada caso da Império Lex Advocacia Empresarial.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto. Publicado em 2 de novembro de 2026.